Rendiconto condominiale: Contenuti minimi ai fini della chiarezza ed esaustività

 

 

Vi sono delle componenti del Rendiconto consuntivo, che l’amministratore deve inviare ai condomini, che il Codice considera obbligatorie. Anche a voler considerare l’art. 1130 bis c.c. come    riferimento del Rendiconto Condominiale, occorre rileggere tale articolo in un’ottica di contabilità  professionale e relazionarlo con l’obbligo di esaustività che il rendiconto, ai sensi degli art. 263 e 264 c.p.c. deve rispettare. Questo articolo, pubblicato su Guida condominio 2018, è stato in quella sede notevolmente “tagliuzzato” e “rimaneggiato” dalla redazione per ragioni di spazio, sicché abbiamo deciso di pubblicarlo, in versione integrale, a beneficio dei soli ns. lettori.

 

L’articolo 1130-bis del codice civile si prefigge di dare direttive su come debba essere redatto il “Rendiconto condominiale”

In realtà, in questo caso, invece di fare chiarezza, come era suo obiettivo, il legislatore, ha generato ulteriore confusione. Ciò non di meno, poiché le leggi vanno rispettate, vediamo come impostare, oggi, il Rendiconto, alla luce del dettato legislativo.

Innanzitutto l’articolo del Codice, sopra citato, stabilisce che il Rendiconto condominiale “Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.”

Analizziamo questi elementi nel dettaglio.

 

Registro di contabilità

Il registro di contabilità contiene le voci di entrata e di uscita, indicate come variazioni positive o negative della cassa ed elencate in ordine cronologico. È scontato il fatto che tutte le spese e le entrate indicate nel registro di contabilità siano state “effettuate”, dal momento che sussiste l’obbligo della registrazione contabile delle operazioni entro 30 giorni dalla loro effettuazione, così come sancito dall’articolo 1130, comma otto del codice civile.

Considerata l’obbligatorietà del conto corrente condominiale e l’obbligo di farvi transitare tutte le operazioni di entrata e di uscita sancite dallo stesso articolo, è evidente lo stretto legame tra questo documento e il conto corrente condominiale. Questa condizione, se rispettata, rende effettiva ed immediata la possibilità di un controllo di correttezza del Rendiconto ed, eventualmente, consente di ricostruire la gestione condominiale anche in assenza del Rendiconto stesso.

Nel registro è opportuno indicare la data di effettuazione dell’operazione, la descrizione del documento di riferimento, il numero progressivo di registrazione, che deve essere annotato sul documento stesso.

 

Riepilogo finanziario

Il riepilogo finanziario è, appunto, un “riepilogo”. Spesso esso viene scambiato per il “conto finanziario” che, invece, è un’altra cosa, benché anch’esso faccia parte dei documenti che l’amministratore, a fine anno, deve redigere.

Il riepilogo finanziario è un documento finalizzato a definire la situazione dell’am-ministratore nei confronti della cassa condominiale e dei condomini; deve agganciarsi alla situazione di cassa al momento di passaggio delle consegne tra vecchio e nuovo amministratore, o alla situazione risultante dal suo precedente Rendiconto, nel caso di amministratore confermato. Del “conto finanziario”, invece, parleremo in seguito.

Altre componenti del consuntivo

Lo stesso articolo 1130-bis del Codice, però, in apertura, recita “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.”

 

Per dare attuazione a quanto sancito dalla citazione sopra riportata, la elencazione di elaborati contenuta nella frase che segue il primo paragrafo dell’art. 1130-bis (dopo il punto), non è sufficiente. Basti considerare che, fra i documenti che dovrebbero costituire il “Rendiconto condominiale” non si fa cenno ad elaborati di carattere patrimoniale ma solo a documenti a carattere finanziario.

 

Entrate e uscite (Conto Finanziario)

 

Crediti e Debiti (stato Patrimoniale)

Anche il primo paragrafo parla di questioni finanziarie (voci di entrata e di uscita) ma non si tratta della “nota sintetica” della elencazione successiva, in quanto, insieme con il richiamo a “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale”, apre la porta su un mondo di contabilità (quella professionale) che si chiude con uno “Stato Patrimoniale”. In tale documento, infatti, va riportata non solo la situazione debiti e crediti (passività e attività), ma anche le risultanze di cassa alla data di chiusura dell’esercizio. In particolare, fra le attività bisogna riportare il saldo di cassa/banca alla data di chiusura e, fra i debiti dell’esercizio chiuso, anche i fondi accantonati da trasferire all’esercizio successivo.

Analizziamo, quindi, nel dettaglio queste due nuove componenti del Rendiconto.

 

Le voci di entrata e di uscita

Il Codice, abbiamo visto, parla di voci di entrata e di uscita e noi ci limiteremo a quelle, senza farci coinvolgere nella sterile diatriba “cassa o competenza”.

D’altronde il “conto finanziario” è la modalità di Rendiconto senz’altro più gradita alla giurisprudenza e ai condomini.

 

Nota sintetica esplicativa

La nota sintetica dovrebbe avere la funzione di “spiegare” il Rendiconto presentato dall’amministratore, in particolare per quelle parti non facilmente intelligibili ed, inoltre, ha la funzione di motivare le scelte gestionali fatte dall’amministratore nell’arco dell’an-no e, in ultima analisi, garantirgli la conferma nell’incarico.

La relazione è anche l’occasione per mettere i condomini a conoscenza dell’anda-mento economico e patrimoniale del condominio, ma anche per evidenziare le attività poste in essere nei confronti dei morosi, o dei terzi, riferendo anche su eventuali azioni legali in corso e su eventuali questioni pendenti.

Tale conto finanziario (al pari del riepilogo finanziario, di cui si è già parlato) deve agganciarsi alla situazione di cassa (di chiusura) dell’esercizio precedente, e deve chiudersi riportando il saldo delle disponibilità finanziarie alla data di chiusura dell’eser-cizio che si sta consuntivando.

Deve riportare, com’è ovvio, solo gli importi realmente “incassati” e solo gli importi effettivamente “pagati”.

Ciò vuol dire che, se al condominio è pervenuta una fattura da € 1.000 e l’ammini-stratore, per mancanza di disponibilità di cassa, ha potuto pagarne solo la metà, 500 euro, è questo l’importo che comparirà nel conto finanziario, mentre la differenza di ulteriori € 500 figurerà fra i debiti.

L’incrocio fra Situazione Finanziaria e  Stato Patrimoniale ci consentirà di ricostruire l’entità della fattura (500+500= 1000).

 

Situazione patrimoniale e fondi

Lo Stato patrimoniale è il compendio di tutta l’attività svolta nell’ambito dell’esercizio.

In esso, oltre alla ricostituzione dei “fondi” da trasferire all’esercizio successivo, vengono riassunte, con la disponibilità di cassa di fine esercizio, tutte le attività finanziarie che si sono gestite e, con il conguaglio di esercizio, si concilia la situazione dei singoli condomini con la situazione contabile del condominio, individuando quel “residuo attivo” della gestione, cui pensava il legislatore scrivendo l’art. 1135 del Codice.

Lo Stato patrimoniale, quindi, non può prescindere da due elementi fondamentali:

1. il “conguaglio d’esercizio”, per ottenere il quale dovremo predisporre lo “stato di ripartizione” indicato nell’articolo 63 delle disposizioni d’attuazione del codice civile;
2. un “elenco dei costi”, maturati nell’e-sercizio, sul quale costruire lo stato di ripartizione di tali costi fra i condomini. Questo elenco, può essere una scheda a sé stante, come si fa solitamente, oppure, visto l’impianto introdotto dall’art. 1130-bis citato, potrebbe essere una delle componenti della “nota sintetica esplicativa”.

Nello Stato Patrimoniale, se la contabilità è stata tenuta correttamente, vi è “pareggio”. Ovvero, il “Totale Attività” corrisponde, nell’importo, al “Totale Passività”, sicché, in pratica, la somma algebrica di attività e passività “chiude a zero”.

 

Distinta dei Costi maturati nell’esercizio

Ciò perché, nell’arco dell’esercizio successivo, effettuando l’incasso dei conguagli ed assommando questi alla disponibilità finanziaria, presente alla data di chiusura del consuntivo, l’amministrazione condominiale deve poter saldare, gli eventuali debiti verso i terzi (fornitori), verso i condomini (per eventuali conguagli a credito) ed, eventualmente, nei suoi confronti.

NOTA: Senza lo Stato Patrimoniale, contenente l’elenco dei debiti verso terzi, non è possibile dimostrare che l’ammi-nistratore ha saldato tutti i creditori del condominio.

Stato di Ripartizione