Mediazione e decadenza dell’impugnativa assembleare

Mediazione e decadenza dell’impugnativa assembleare

Pubblicato il 21 Mar 20 - Categoria: Professione

Claudio Turci

Avvocato del Foro di Roma - Consulente del Centro Studi Condominiali di Roma - Membro del Servizio di Consulenza Nazionale UNAI

Ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 5 D.lgs. 28/2010 e 71-quater disp. att. c.c., chi vuole impugnare una delibera condominiale deve obbligatoriamente precedere all’esperimento di un tentativo di mediazione. Infatti, all’art. 5 del suddetto D.Lgs e all’art. 1137 c.c., la legge dispone che chi intenda esercitare in giudizio un’azione relativa, fra l’altro, ad una controversia in materia di condominio, è tenuto preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione ai sensi del medesimo D. lgs. n. 28/2010. Si ricordi che l’esperimento del procedimento di mediazione costituisce, com’è noto, condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Anzitutto partiamo dal presupposto che in questa sede si fa riferimento alle sole delibere annullabili, in quanto per quelle nulle non esistono termini per contestarle, salvi gli effetti della prescrizione e dell’usucapione (art. 1421 c.c.).

Quindi, per spirito di chiarezza, le delibere viziate possono essere di due tipi:

le delibere assembleari affette da nullità, soggette ad impugnazione senza limite di tempo;

le delibere annullabili che, come tali, sono suscettibili di essere impugnate nel termine di decadenza di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c..

Ergo, come già anticipato, le delibere che in questa sede si reputa interessante prendere in considerazione sono le suddette delibere annullabili.

Conseguentemente, è utile individuare i soggetti legittimati ad impugnare una delibera condominiale. Ebbene, com’è noto, ai sensi dell’art. 1137 c.c. le delibere contrarie alla legge e/o al regolamento di condominio possono essere impugnate: dagli assenti, dagli astenuti e dai dissenzienti.

I condomini astenuti o dissenzienti possono impugnare la decisione dell’assemblea entro trenta giorni dalla sua adozione, mentre per quelli assenti il termine decorre dalla comunicazione del verbale.

Considerato l’obbligo del rispetto dei trenta giorni per impugnare una delibera, entro quanto tempo va presentata la domanda di mediazione? La legge stabilisce che suddetto termine risulta osservato se, prima della sua scadenza, viene avviato il procedimento di negoziazione. Pertanto, nel termine perentorio dei trenta giorni non va avviata la causa ma, perlomeno, la mediazione. Per dimostrare la regolarità del rispetto del termine, occorre controllare il giorno in cui l’organismo ha comunicato alle controparti la data dell’incontro di conciliazione e non quello in cui il condomino ha depositato la domanda di mediazione. Ciò vuol dire che se il condomino agisce tardi, depositando la domanda dopo 29 giorni dalla decisione dell’assemblea, presumibilmente non potrà contestare la delibera dell’assemblea se l’organismo non procede subito con la spedizione della convocazione alle controparti. Quindi i rischi di una comunicazione tardiva che implica la decadenza dell’impugnativa sono a carico di chi deve promuovere la mediazione. Una via d’uscita per ovviare a ciò è comunicare personalmente alle altre parti l’istanza e la data del primo incontro con ogni mezzo idoneo. A tale merito, il comma 6 dell’art. 5, D.lgs. n. 28/2010, afferma che il termine di decadenza per l’impugnazione della delibera assembleare viene quindi sospeso dalla domanda di mediazione, ma non dal giorno della sua presentazione, bensì “dal momento della comunicazione alle altre parti” ed “impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’articolo 11 presso la segreteria dell’organismo”. Pertanto, per impugnare una delibera assembleare condominiale bisogna attivarsi entro trenta giorni; però, bisogna prima inoltrare l’istanza di mediazione, per cui il termine di decadenza dei 30 giorni viene sospeso dalla domanda di mediazione, ma non dal giorno della sua presentazione, bensì dal momento della comunicazione alle altre parti e poiché la fissazione della data dipende dall’organismo di mediazione e a sua cura è anche la comunicazione.

A questo punto, il problema sorge nel momento in cui la mediazione fallisca, ossia come calcolare il nuovo decorso del termine per procedere giudizialmente.

Significative sono state le sentenze di merito che si sono succedute in questi ultimi anni.

Secondo il Tribunale di Palermo (sent. n. 4951 del 18/09/2015) il termine di decadenza per l’impugnazione della delibera assembleare è sospeso dalla data di comunicazione alle altre parti della domanda di mediazione. Sicché il termine riprende a decorrere per il tempo residuo dei trenta giorni previsti dall’art. 1137 c.c.

Questa interpretazione appare fortemente limitativa dei diritti di difesa. Si pensi solo al caso in cui la comunicazione al condominio sia avvenuta al trentesimo giorno. Sarebbe prescritta l’azione giudiziale.

Le criticità che emergono dalla sentenza in commento sono due: la prima è quella relativa al computo del termine di decadenza; la seconda questione che, implicitamente, emerge, è quella relativa alla tempestività dell’azione di impugnazione già con la sola notifica dell’atto di citazione.

Sembrerebbe, invece, più ragionevole il Tribunale di Monza (sent. n. 65 del 12/01/2016 che richiama Cass. SS.UU. n. 17781/2013) il quale reputa che, con la comunicazione di cui all’art. 5 del D.lgs. 28/2010, il termine decadenziale previsto dall’art. 1137 c.c. è interrotto e ricomincia a decorrere per intero con il deposito del verbale presso la segreteria dell’organismo di mediazione.

Infine, una terza sentenza proviene dal Tribunale di Milano, (sent. n. 13360 del 02/12/2016) dove viene affermato che la domanda di mediazione non sospende, ma interrompe i termini per agire.

Il quesito sorto, in questo ambito, è se la comunicazione dell’istanza di mediazione sospenda o interrompa il termine per impugnare le delibere delle assemblee di condomino.

Art. 1137 cod. civ.

Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669 octies, sesto comma, del codice di procedura civile.

Alla luce di quanto finora esposto, diversamente da quanto ritenuto dalla sentenza emessa dal Tribunale di Palermo, confortati in ciò dalla richiamata giurisprudenza di legittimità, a prescindere dal tempo intercorso per l’avvio della procedura obbligatoria di mediazione, una volta che questa si è conclusa con esito negativo, il termine di decadenza di 30 giorni, sospeso per effetto dell’art. 5 co. 6 D.Lgs. 28/2010, inizierà nuovamente e per intero a decorrere dal deposito dell’stanza presso la segreteria dell’organismo di mediazione.

Il che sta a significare, che il condomino avrà a disposizione 30 giorni decorrenti dal suddetto deposito per la notificazione dell’atto di citazione, al fine di impugnare tempestivamente la delibera condominiale.

Orbene, per impugnare una decisione dell’assemblea è necessario tentare prima la conciliazione presso un organismo di mediazione: l’istanza deve essere comunicata alle altre parti prima che siano decorsi 30 giorni dalla delibera o dalla conoscenza della stessa. La mediazione, in questa circostanza, interrompe e non sospende il decorso dei termini per l’impugnazione.

Invece, si parla di sospensione solo qualora si faccia riferimento alla sospensione feriale dei termini. Normalmente, i termini a cui si fa riferimento sono quelli processuali e non i sostanziali, fatta eccezione per quei termini che, pur essendo sostanziali, sono fissati per agire in giudizio a pena di decadenza, come ad esempio, nel caso de quo, dell’impugnazione giudiziale contro una delibera condominiale affetta da vizi che la rendono annullabile.

In particolare, la c.d. sospensione feriale nel giudizio civile promosso dal condomino, per l’impugnazione della delibera assembleare, è garantita dalla Corte Costituzionale che, con sentenza n. 49/1990, ha dichiarato “l’illegittimità costituzionale dell’art. 1 della legge 7 ottobre 1969, n. 742 (Sospensione dei termini processuali nel periodo feriale) nella parte in cui non dispone che la sospensione ivi prevista si applichi anche al termine di trenta giorni, di cui all’art. 1137 del codice civile, per l’impugnazione delle delibere dell’assemblea di condominio”. Quindi è pacifico che la pausa estiva operi sia nel corso dei giudizi civili promossi per l’impugnazione delle delibere condominiali, sia per la relativa istanza di mediazione, la quale , dunque, risulta essere soggetta alla suddetta sospensione feriale.

Quindi, in sintesi: il condomino che intende impugnare una delibera affetta da vizi di annullabilità dovrà, entro trenta giorni – dalla data di assemblea (se dissenziente o astenuto) o dal ricevimento del verbale (se assente) – presentare istanza di mediazione presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale è situato il condominio e comunicare, tempestivamente, al condominio la domanda di mediazione.

In caso di verbale negativo, dal giorno del deposito in segreteria del medesimo verbale ricominceranno a decorrere i trenta giorni per impugnare la delibera innanzi all’autorità giudiziaria.

RIFERIMENTI NORMATIVI E GIURISPRUDENZIALI