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Revoca dell’amministratore di condominio per grave irregolarità: la mancata presentazione del rendiconto condominiale annuale

Claudio Turci

Avvocato del Foro di Roma - Consulente del Centro Studi Condominiali di Roma - Membro del Servizio di Consulenza Nazionale UNAI

      La nuova disciplina degli artt. 1129 e 1130 c.c., così come modificata dalla L. 220/2012, indica come grave irregolarità la mancata presentazione del rendiconto annuale della  gestione: ciò dunque costituisce ex lege violazione legittimante la revoca dell’incarico di Amministratore.

La revoca, così come la nomina dell’amministratore di condominio, costituiscono atti che esprimono la natura fiduciaria del rapporto che intercorre tra il condominio e l’amministratore.

Pare opportuno sin da subito evidenziare che, ai sensi dell’art. 1129 comma 1, c.c. la nomina dell’amministratore appare necessaria ogni qualvolta i condomini siano più di otto; tale obbligo per giurisprudenza costante ha sempre carattere inderogabile e, pertanto, esso non può essere derogato neanche da un regolamento contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini.

All’obbligo di nomina, gravante sui condomini dell’amministratore, corrispondono, di contro, in capo a quest’ultimo una serie di funzioni che è chiamato a svolgere.

Ai sensi dell’art. 1130 c.c.  l’amministratore, oltre agli obblighi previsti dall’art. 1129 c.c. è tenuto, tra gli altri, ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea, nonché a convocala per l’approvazione del rendiconto annuale di cui all’art. 1130 bis c.c., curare l’osservanza del regolamento di condominio, compiere atti conservativi  relativi alle parti comuni dell’edificio, nonché eseguire gli adempimenti fiscali e conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico amministrativo dell’edificio e del condominio.

In particolare, al n. 10 dell’articolo 1130 c.c. all’amministratore di condominio è fatto obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione, convocandone l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Tale ultimo obbligo è considerato uno dei più importanti, in quanto sintetizza e giustifica l’operato di gestione del flusso monetario condominiale da parte dell’amministratore.

A riprova dell’importanza dell’adempimento ne è la circostanza che l’omissione dello stesso è ricompresa nell’alveo delle cause di revoca giudiziale dell’amministratore che si sia reso inadempiente per più di due anni. Il rendiconto si configura come il documento che tiene il quadro economico – finanziario sull’anno di gestione appena trascorso, e la sua disciplina è affidata dal codice civile all’art. 1130 bis c.c. .

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

Risulta fin da ora necessario evidenziare che la contabilità presentata dall’amministratore di condominio non è necessario che sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell’entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito e di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buon amministrazione (cfr. Cass. n. 9099 del 2000).

Come già detto in precedenza, l’omissione della presentazione del rendiconto annuale di gestione del condominio costituisce una grave irregolarità nella gestione ed a tale irregolarità corrisponde, ai sensi dell’art. 1129 c.c., la possibilità per ciascun condomino di chiedere ed ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio.

 

In estrema sintesi, l’amministratore ha l’obbligo di presentare il rendiconto annuale di gestione nel termine di centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio, decorso il quale, senza che sia stata convocata l’assemblea per l’approvazione, può essere richiesta (ed ottenuta) ex artt. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c. la revoca dell’amministratore di condominio.

Giova ricordare che: la revoca giudiziale può essere chiesta anche da un solo condomino (art. 1129, comma undici n.1 c.c.) e che la stessa comporta la futura impossibilità di nominare l’amministratore revocato (art. 1129, comma tredici n. 1 c.c.).

Il termine di centottanta giorni, si atteggia quale termine perentorio per la presentazione del rendiconto annuale di gestione, maturato il quale ne può conseguire la revoca dell’amministratore di condominio.

È bene sin da subito mettere in luce che l’obbligo dell’amministratore di presentare il rendiconto di gestione allo scadere dall’annualità (art. 1130, II comma c.c.), a seguito della riforma legislativa intervenuta sul tema, è stato rafforzato dalla circostanza che la revoca giudiziale dell’amministratore inadempiente potrà essere richiesta non più nel termine del biennio successivo alla chiusura dell’esercizio come era previsto ante riforma, bensì nel termine di un solo anno.

Ergo, ci si trova dinanzi ad una fattispecie a formazione progressiva di cui i termini sono i seguenti: all’amministratore dapprima è fatto obbligo di presentare annualmente il rendiconto della gestione, convocandone entro centottanta giorni l’assemblea per la relativa approvazione; decorsi inutilmente i suddetti termini potrà essere richiesta la revoca giudiziale dell’amministratore (dagli aventi diritto), se questi ometterà di presentare il rendiconto nell’anno decorrente a partire dalla data precedentemente indicata.

 

Chiarito brevemente il modo di decorrenza dei termini, pare opportuno concentrarsi sul  nodo cruciale del discorso sinora posto in essere, ossia verificare se alla scadenza del termine dei centottanta giorni senza che sia convocata l’assemblea per l’approvazione del rendiconto corrisponda l’automatica revoca dell’amministratore oppure se sia necessario un ulteriore e diverso atto.

In altre parole, è sufficiente oltrepassare il suddetto termine di centottanta giorni per ritenere l’amministratore irrevocabilmente e automaticamente sollevato dall’incarico?

La giurisprudenza sul punto è contrastante.

Si segnalano infatti, da un lato, le decisioni del Tribunale di Taranto (decreto del 21 settembre 2015) e del Tribunale di Udine (decreto del 25 marzo 2014) le quali ritengono automatica la revoca, nel senso che è sufficiente oltrepassare i centottanta giorni previsti dalla legge senza che sia presentato il rendiconto, per ritenersi integrata la grave irregolarità comportante la suddetta revoca.

Di diverso avviso è, invece, la giurisprudenza di merito del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (decreto del 28 maggio 2015) la quale, anche nell’ipotesi di fatto di mancata presentazione del rendiconto annuale, astrattamente rientrante nelle  ipotesi di gravi irregolarità espressamente menzionate nell’art. 1129 c.c., si dovrà andare a verificare il caso concreto, non potendo ritenersi ammissibile una revoca automatica ex lege.

Pertanto, premesso l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto – da parte dell’amministratore p.t. – nel termine previsto dalla legge, vi è da chiedersi se sia giusto considerare tale omissione una grave irregolarità alla quale consegua l’automatica revoca dell’amministratore senza tener conto del caso concreto (ossia, senza considerare il danno concretamente arrecato al condominio).

 

Tanto detto in merito alla discrasia interpretativa  ora esplicata, giova dar conto innanzitutto della novella legislativa che ha profondamente modificato, rafforzando e potenziando, l’apparato di controllo gravitante intorno alla figura dell’amministratore di condominio; da una parte aumentando le garanzie in favore degli utenti e dall’altro fornendo un potere di controllo anche in capo al singolo condomino; dall’altra aumentando le responsabilità in capo all’amministratore di condominio.

E’ proprio in relazione a due ultimi punti che si è espressa la recentissima decisione della Corte di Cassazione (n. 454 del 2017), la quale ha evidenziato dapprima i poteri di spesa dell’amministratore di condominio osservando che “è funzione tipica del consuntivo proprio l’approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedo-no la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea”, salvo poi affermare che  “spetta, comunque, sempre all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, come confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore”.

La pronuncia in questione risulta utile per evidenziare soprattutto un altro aspetto, ossia l’autonomia di spesa di cui è dotato l’amministratore di condominio, il quale non è più esclusivamente un mero esecutore che agisce secondo i doveri del buon padre di famiglia, bensì di un soggetto dotato, in forza del rapporto fiduciario, di propri e autonomi poteri di spesa e di una certa autonomia di iniziativa.

 

Ciò posto tornando al quesito posto in precedenza, per poter rispondere bisogna tener conto del dettato normativo.

Un primo orientamento dottrinale ritiene che la disposizione di cui all’art. 1130 n. 10 c.c. è lapidaria, l’amministratore deve “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.

Ivi si indica chiaramente sia il periodo di gestione ed il termine entro il quale deve essere redatto il bilancio; la convocazione dell’assemblea per la presentazione del rendiconto è la prova che l’adempimento è stato compiuto nel tempo imposto.

Il legislatore ha inteso quindi effettuare a monte il giudizio di lesività dell’omissione e di automatico pregiudizio per il condominio, sanzionandolo con la revoca.

La disposizione normativa sembrerebbe quindi dettata al preciso scopo di negare un’interpretazione di tipo “estensivo” dell’articolo in questione, privilegiando l’ipotesi di revoca automatica decorso il termine di centottanta giorni senza che sia stato presentato il rendiconto.

La tesi in commento evidenzia come il pregiudizio per il condominio sia intrinseco, poiché il legislatore tipizzando le fattispecie che conducono alla revoca, ha di fatto eliminato un qualsivoglia potere discrezionale del giudice sul caso concreto.

Ne consegue che, alla luce della testé descritta tesi interpretativa, anche una sola violazione compresa tra quelle gravi costituisce motivo di revoca, a prescindere dal pregiudizio concreto del condominio.

Altro filone interpretativo, invece, ritiene che il verificarsi di un’ipotesi astrattamente rientrante nelle categorie delle gravi inadempienze ex art. 1129 c.c. si atteggi “esclusivamente” come presupposto di indagine di accertamento della sussistenza di un danno concreto subito dall’ente condominiale e riconducibile alla condotta dell’amministratore.

 

Traendo le fila del discorso, la mancata convocazione dell’assemblea alla scadenza annuale entro il termine di centottanta giorni, quindi, costituisce grave irregolarità comportante la possibile revoca dell’amministratore di condominio gravemente inadempiente oppure può essere qualificata esclusivamente come condizione per una ulteriore indagine di verifica del concreto danno subito dal condominio? Il quesito non è di facile risoluzione ed infatti sul tema oggetto di analisi comincia a sussistere un contrasto giurisprudenziale e dottrinale come ampiamente fin ora spiegato: non resta, quindi, che auspicarsi un intervento chiarificatore.



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