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Legittimità della delibera condominiale che vieta l’apertura di varchi nel muro comune

Stefania Massaro

Avvocato del Foro di Roma - Consulente CSC - Segretario Nazionale UNAI

Può essere vietata l’apertura di un varco sul muro condominiale?
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 04/12/2013  n. 27233

 

Un condominio con delibera assembleare assunta a maggioranza approvava una deliberazione avente ad oggetto il generale divieto di aprire varchi nel muro comune posto a delimitazione di una corte comune, così impedendo di ottenere un passaggio sulla pubblica via.

Uno dei condomini dissenzienti impugnava la deliberazione, deducendone l’illegittimità per contrasto con l’art. 1102 c.c., che come noto prevede che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. In sostanza, ad avviso del condomino, l’assemblea non avrebbe potuto vietare l’apertura di varchi sul muro comune in quanto tale facoltà è espressamente riconosciuta a ciascun proprietario, salvi soltanto i limiti di cui all’art. 1102 c.c., e segnatamente, quando ciò non costituisca pregiudizio alla possibilità degli altri condomini di godere del bene comune.

Il Tribunale accoglieva la domanda come proposta condannando i convenuti alla rifusione delle spese di giudizio.

Veniva quindi proposto gravame da parte dei soccombenti e, la Corte di appello di Trieste, con sentenza n. 536 del 2007 (depositata il 10 ottobre 2007), rigettava il l’impugnazione e condannava gli appellanti, in solido fra loro, alla rifusione delle spese del grado.

In particolare, a sostegno della decisione adottata la Corte territoriale rilevava l’infondatezza della prospettazione degli appellanti circa la riconduzione della fattispecie dedotta in giudizio a quella di un “supercondominio” (difettandone i presupposti strutturali e funzionali, poiché era rimasto accertato che trattavasi di un unico Condominio costituito da diversi blocchi di edifico, tutti singolarmente privi di autonoma organizzazione della cosa comune) e, per l’effetto, considerava corretta la disposta applicazione dell’art. 1102 c.c. (e, quindi, l’inapplicabilità del diverso disposto dell’art. 1120 c.c.), con la conseguente legittimità della dichiarata nullità della deliberazione de qua contenente il generalizzato divieto preventivo per la collettività dei condomini di aprire qualsiasi varco nel muro perimetrale comune.

Tuttavia, a seguito di ricorso per cassazione l’esito veniva parzialmente ribaltato.

La Corte di legittimità ha infatti ritenuto che il giudice di appello aveva errato nel ritenere che la fattispecie de qua fosse disciplinata dalla previsione dell’art. 1102 c.c., e non già a quella dell’art. 1120 c.c.

Disposizione, questa, che al primo comma così prevede: “I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’arti-colo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni”.

In altri termini, la Corte ha individuato l’errore di diritto commesso dal giudice d’appello laddove ha ritenuto legittima la statuizione del giudice di primo grado con la quale era stata dichiarata la nullità dell’impugnata delibera autorizzativa del generalizzato divieto preventivo per la totalità dei condomini di aprire qualsiasi varco nel muro perimetrale comune applicando con ciò l’art. 1102, anziché l’art. 1120 c.c.

Ebbene, proprio tale ultima disposizione consente all’assemblea di introdurre innovazioni nell’uso della cosa comune, innovazioni che possono consistere anche nell’apposizione di un divieto generalizzato di aprire nuovi varchi sul muro comune.

Infatti, ricorda la Suprema Corte che le deliberazioni assembleari, o lo stesso regolamento condominiale, possono limitare l’uso delle parti comuni, mentre l’art. 1102 c.c., svolge una funzione sussidiaria, essendo applicabile soltanto se non sia intervenuta una differente regolamentazione in sede condominiale. In altri termini, ha rilavato la Cassazione che: “la Corte territoriale – sul rilievo che il contenuto della delibera autorizzativa impugnata riguardasse l’applicabilità del citato art. 1102 c.c. (che attiene all’uso della cosa comune in ambito condominiale) – ha ritenuto di applicare le conseguenze logico-giuridiche che derivavano dal riferimento della portata della decisione assembleare alla disciplina di tale norma, pervenendo alla conferma dell’illegittimità della delibera assembleare (perciò, annullata), con la quale era stato previsto il divieto generalizzato per i condomini di poter aprire nuovi accessi sul muro comune. Così statuendo, però, la Corte triestina ha disatteso il principio in base al quale le deliberazioni assembleari condominiali (con le necessarie maggioranze di legge) o lo stesso regolamento condominiale possono limitare l’uso delle parti comuni, per cui, in caso di diversa disciplina condominiale, non trova applicazione l’art. 1102 c.c., il quale svolge una funzione sussidiaria (ovvero opera nella sola eventualità in cui non sia intervenuta una differente regolamentazione in sede condominiale)”.

In proposito la costante  giurisprudenza ha affermato che “l’art. 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, ragion per cui i suoi limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale o dalle apposite delibere assembleari adottate con i “quorum” prescritti dalla legge.”.

Di converso, deve però considerasi che tale libertà di autoregolamentazione dei condomini non risulta assoluta. Deve infatti ritenersi che il limite della legittima autodisciplina assunta dai condomini sia rappresentato dalla previsione del divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni.

La Corte ha però ritenuto che, nel caso di specie, vietandosi soltanto un uso specifico del bene comune, la stessa deliberazione deve ritenersi legittima.

Per la Suprema Corte, infatti, l’articolo 1102 del c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, ragion per cui i suoi limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale o dalle apposite delibere assembleari adottate con i ‘quorum’ prescritti dalla legge.

Ricorda la Corte che le deliberazioni assembleari condominiali, o lo stesso regolamento condominiale, possono limitare l’uso delle parti comuni, mentre l’art. 1102 c.c., svolge una funzione sussidiaria, essendo applicabile soltanto se non sia intervenuta una differente regolamentazione in sede condominiale. L’unico limite della legittima “autodisciplina condominiale” è rappresentato dalla previsione del divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni; nel caso in cui, invece, l’assemblea condominiale (con le prescritte maggioranze) adotti una delibera che vieti soltanto un uso specifico, la sola apertura di nuovi accessi nel muro comune, la stessa deliberazione deve ritenersi legittima.



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