Utili accortezze per la determinazione del compenso

 

E’ tempo di rinnovo degli incarichi. In questa sede saranno concordati i compensi dell’amministratore per i nuovo anno, sicché è un momento importante. Quest’anno è determinante anche per un’altra  scadenza: dovrà essere rinnovato l’Accordo Quadro per i compensi dei Gestori d’Immobili, al quale tutti siamo chiamati a contribuire

 

Il codice civile, all’art. 1135, comma 1, punto 1), c.c., sancisce « l’assemblea dei condomini (…) provvede: 1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione».

Questa previsione legislativa (ereditata nel novellato codice, dal vecchio, con la legge 220/2012) è datata e relativa ad una realtà che vedeva l’amministratore di condominio estratto (talvolta a sorte) dalla compagine condominiale e che, di regola, prestava la sua opera gratuitamente, nell’interesse collettivo e quindi anche proprio, in un contesto che era di marginale rilevanza economica.

Parallelamente all’evoluzione della vita in condominio e alla diffusione dell’istituto condominiale (dalla semplice gestione delle cose comuni, funzionale al godimento delle proprietà esclusive, verso una gestione più impegnativa, orientata  alla necessità di tutelare anche nuovi interessi generali quali quelli della sicurezza, dell’ambiente, della salute, dell’informazione e del prelievo fiscale) si è assisti­to alla trasformazione della figura dell’amministratore, originariamente appartenente alla stessa collettività condominiale, in un professionista vero e proprio, dotato delle competenze tecniche indispensabili per l’esatto adempimento dei numerosi e crescenti obblighi posti a carico del condominio e, quindi, dell’amministratore.

Nella mentalità collettiva e in quella dei condomini in particolare, questa evoluzione non è stata ancora recepita.

Per i condomini, l’amministratore dovrebbe ancora essere lo “hobbista filantropo”([1]) che immaginava il legislatore del 1942.

Quel riferimento alla “eventuale sua retribuzione” è una spada di Damocle che pende perennemente sulla testa dell’amministratore, ogni volta che si deliberi un adempimento che compete a lui portare a termine. Sia che si tratti della gestione del “preventivo delle spese occorrenti durante l’anno”, sia che si tratti del preventivo per opere di manutenzione o riparazione straordinaria.

I magistrati a riguardo sono inclementi, non meno dei condomini che fanno fatica a comprendere che il lavoro fatto bene si paga bene e che l’amministratore non è un hobbista, ma un professionista!

La legge attribuisce espressamente all’assemblea il compito di deliberare il compenso dell’amministratore, ciò non di meno l’importo è sempre l’incontro di una domanda e di un’offerta.

L’amministratore, quindi, non è scevro da colpe se accetta di offrire i suoi servigi a ribasso. In questo occorre acquisire un “orgoglio di categoria”, che al momento, non è ancora forte quanto serve.

Con l’avvento del novellato codice ci sono comunque novità in materia di determinazione della retribuzione dell’amministratore, che dovremmo imparare a sfruttare al meglio.

Per effetto della riforma, l’art. 1129 c.c. impone ora all’amministratore di indicare analiticamente, all’atto della nomina, la somma a titolo di compenso a fronte della quale presterà la sua opera, a pena di nullità della nomina stessa. Peraltro, lascia invariata la previsione dell’art. 1135 c.c. che attribuisce all’organo assembleare il compito di provvedere alla conferma dell’amministratore e alla sua retribuzione, espressamente indicata come eventuale.

Se non teniamo conto della evidente contraddittorietà del disposto normativo (non si comprende infatti la ragione per cui, se il compenso è solo eventuale, la nomina dovrebbe essere nulla nel caso che quel compenso non venga proposto dall’amministratore!) nella pratica si verifica che, in sede di assemblea, il professionista presenta ai condomini una vera e propria offerta economica per la gestione del condominio, individuando, in modo analitico e minuzioso, le singole voci che compongono le prestazioni offerte e il relativo compenso richiesto.

In buona sostanza, il professionista, formulando la sua proposta, deve:

• indicare in maniera precisa ed articolata il compenso richiesto per la gestione ordinaria;
• indicare ulteriori compensi richiesti per le attività straordinarie;
• indicare tutti i compensi per prestazioni che non rientrano nella gestione ordinaria.

L’assemblea, dal canto suo, potrà accettare o meno quell’importo, formulare eventualmente una controproposta o addirittura deliberare di escludere ogni retribuzione a favore dell’amministratore.

Va da se che, in questo caso, il contratto sarebbe nullo, valendo la delibera assembleare unicamente come proposta, che l’amministratore sarebbe libero di accettare o (come è ovvio) rifiutare.

Ciò che rileva è che solo concordando il compenso, sin dal momento dell’accettazione dell’incarico, si potranno evitare contestazioni da parte dei condomini circa le somme richieste dall’ammi­nistratore al momento della chiusura del consuntivo, con particolare riguardo alle attività che esorbitano dalla gestione ordinaria.

Anche perché, nell’ipotesi in cui vi sia disaccordo tra quanto richiesto nel preventivo dell’amministratore e quanto concesso dall’assemblea con la delibera di assegna­zione dell’incarico, prevale sempre il compenso indicato nel verbale d’assemblea (Cass. civ., 24 marzo 2009, n. 7057).

Il momento determinante, quindi, è quello dell’offerta e, ancor più, quello della delibera. Il diritto ad un equo compenso dovrà essere fatto valere in quella sede.

E’ quella la sede in cui la propria preparazione, la propria professionalità (a partire dall’appartenenza ad una “squadra” qualificante oppure ad una associazione neonata e rappresentata da “parvenue”), il proprio modo di presentarsi ai condomini (e di vestire), il proprio curriculum personale faranno la differenza ed eviteranno di dover competere, al ribasso, con gli altri candidati.

Il mondo del condominio è cambiato, occorre che anche gli amministratori di condominio cambino.

Quando l’intera categoria avrà preso coscienza, o quelli che lo hanno fatto avranno i numeri e la volontà di escludere gli improvvisati e gli scorretti che inquinano il mercato, solo allora non avremo bisogno di una legge che sancisca l’Equo Compenso. Fino ad allora ciascuno di noi dovrà battersi perché ci venga riconosciuto.

In considerazione che l’accordo quadro sui compensi, siglato per la prima volta in gennaio 2002 è scaduto il 23/01/2014, invito tutti i colleghi che vogliano dare un contributo ad inviare i propri tariffari professionali affiché siano oggetto di studio da parte della commissione che sta lavorando al rinnovo.

Approfittiamo del nostro accreditamento sindacale per far valere le nostre ragioni!

[1] ) Rosario Calabrese – “Appunti per Amministratori Immobiliari – Riflessioni sul Condominio” – Edizioni URAI – 1^a edizione: febbraio 1989 – 2^a edizione: dicembre 1990 – Cod. ISBN 978-88-99-27304-0