Mediazione in condominio: l’adesione al procedimento nasce dall’autorizzazione deliberata dall’assemblea

Ai sensi dell’art. 71 quater dd. att. c. c. sull’assemblea condominiale si incentra ogni potere di gestione e decisione inerente alla mediazione, riducendo l’amministratore a    mero nuncius della volontà assembleare. Infatti, l’amministratore del condominio è legittimato a partecipare al procedimento di mediazione, purché egli sia provvisto di espressa autorizzazione riportata in seno a una delibera assembleare.

Il D.L. 69/2013 c.d. “decreto del fare”, convertito con modificazioni nella L. 98/2013, aveva, seppur in via sperimentale(fino a settembre 2017),reintrodotto l’obbligo della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all’art. 5 del D.Lgs. 28/2010, ivi comprese quelle condominiali.

Recentemente, con l’approvazione della “Manovrina 2017”(D.L. 24 aprile 2017, n. 50 convertito con modificazioni nella L. 21 giugno 2017, n. 96), si è ottenuto il consolidamento dell’istituto della mediazione obbligatoriain materia condominiale, la cui obbligatorietà è diventata definitiva.

Tutte le controversie riguardanti il condominio, quindi, sono ora soggette alla speciale disciplina della mediazione condominiale obbligatoria.

L’esperimento del procedimento di mediazione è dunque condizione di procedibilità della domanda giudiziale, tuttavia, ciò non toglie che il condominio (cioè l’assemblea) – una volta presentata l’istanza di mediazione– sia libero di decidere se partecipare al primo incontro fissato dall’organismo e se proseguire nella procedura di mediazione, che senza dubbio comporta ulteriori oneri, quali: spese per l’organismo presso cui si svolge, per il mediatore, per eventuali perizie, per gli avvocati, etc.

A seguito di ciò sorge spontaneo un interrogativo: per un ente di gestione come il condominio, chi è legittimato a rappresentarlo e partecipare al procedimento di mediazione?

L’art. 71 quater disp. att. c.c. dispone al terzo comma che al procedimento di mediazione “è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice civile“. A tal proposito il codice prescrive anche il quorum deliberativo e costitutivo con cui l’assemblea dei condomini è in grado di autorizzare il proprio mandatario a partecipare al procedimento.

Il quorum deliberativo deve essere costituito, sia in prima sia in seconda convocazione, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, ossia il sì della maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi, fermo restando, ovviamente, la validità del quorum costitutivo, di cui al primo e al secondo comma dell’art. 1136 c.c., formato dai condomini che rappresentino: in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’intero edificio; in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’intero edificio.

Tuttavia, qualora oggetto dell’accordo di conciliazione sia la costituzione o il trasferimento di diritti reali su beni condominiali, il quorum deliberativo dell’assemblea previsto è l’unanimità ex art. 1119 c.c., ossia il sì di tutti i condomini, con lo scopo di tutelare il diritto di godimento di ogni singolo condomino sulla cosa comune.

Qualora, invece, l’assemblea deliberi di non aderire alla mediazione senza giustificato motivo o non raggiunga il quorum previsto dall’art. 1136 secondo comma, c.c., sono previste possibili conseguenze negative nel successivo eventuale giudizio: a) il Giudice può trarre argomenti di prova contrari al condominio nel giudizio di merito; b) con la sentenza conclusiva, qualora il condominio sia soccombente, il Giudice può condannare il condominio anche al pagamento in favore dello Stato di una somma pari al contributo unificato versato dall’attore.

La delibera assembleare “conferisce all’amministratore il potere di proseguire nella procedura di mediazione oltre il primo incontro – sostenendone anche le relative spese – qualora rilevi una generale disponibilità  della controparte a mediare e/o rilevi la disponibilità della controparte a formulare proposte da sottoporre all’assemblea.”

Ciò significa chela delibera assembleare può dare istruzioni all’amministratore sull’atteggiamento da avere in mediazione e sui poteri e i limiti entro cui conciliare la controversia. La stessa delibera, a rigor di logica, deve prevedere il conferimento dell’incarico al difensore, in quanto, come già anticipato, l’amministratore di condominio è legittimato a partecipare al procedimento di mediazione, ma questo dovrà essere comunque assistito necessariamente da un avvocato.

Il procedimento ha inizio formalmente con la presentazione dell’istanza di mediazione presso un organismo preposto, situato nella città ove si trova il tribunale competente per la causa. In questa fase il responsabile dell’organismo di mediazione dovrà designare un professionista – il mediatore – fissando l’incontro preliminare di programmazione tra le parti entro e non oltre30giorni dal deposito dell’istanza stessa.

In merito alla presenza delle parti, occorre, tuttavia, tenere presente quanto previsto dal quarto comma dell’art. 71 quater disp. att. c.c., secondo il quale, se i termini di comparizione davanti all’organismo di mediazione non consentono di ottenere la delibera assembleare di legittimazione in favore dell’amministratore, è possibile ottenere (previa apposita istanza del condominio) una proroga della data di prima comparizione.

Infatti, poiché il primo incontro in mediazione dovrebbe svolgersi entro trenta giorni dalla presentazione dell’istanza, l’art. 71 quater disp. att. c.c. compensa l’art. 66 disp. att. c.c. con l’art. 8 del D. Lgs. 28/2010, prevedendo che “Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma (cioè di tenere l’assemblea chiamata a decidere se partecipare al procedimento di mediazione), il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione”. Naturalmente questa fattispecie si ha quando il condominio si pone come soggetto chiamato a partecipare alla media-conciliazione e non come colui che adisce l’organismo di mediazione.

A seguito del primo incontro, nell’ipotesi in cui si abbia esito negativo, verrà redatto verbale negativo e il procedimento si riterrà concluso, potendo adire l’autorità giudiziaria e non prevedendo alcun compenso per l’organismo di conciliazione; pertanto, da questo momento il condomino che intende agire, può liberamente procedere in tribunale entro 30 giorni dalla data di deposito del verbale negativo di mediazione presso la segreteria dell’organismo, altrimenti decade dalla possibilità di difendere i propri diritti.

Altrimenti, in caso di esito positivo, la mediazione proseguirà nel suo regolare svolgimento, potendosi verificare due ipotesi: il raggiungimento o meno dell’accordo.

Nell’ipotesi in cui si raggiunga un accordo, il mediatore redigerà apposito verbale allegando il testo dell’accordo medesimo, il quale, una volta sottoscritto anche dagli avvocati dalle parti, costituirà titolo esecutivo; nell’ipotesi in cui, invece, non si pervenga ad un accordo e sia stata fatta una proposta dal mediatore, le parti, entro un termine congruo (normalmente 7 giorni), dovranno rispondere, comunicando, per iscritto, la loro accettazione o il rifiuto; l’eventuale silenzio equivale al rifiuto della proposta.

Dunque se in sede di mediazione, si prospettasse una concreta ipotesi di conciliazione, l’amministratore dovrà comunque convocare nuovamente l’assemblea ponendo all’ordine del giorno i termini precisi dell’eventuale proposta; in questo caso, se l’assemblea deliberasse di accettare la proposta, tale proposta dovrà essere integralmente recepita – ossia negli stessi termini della delibera condominiale – nel verbale di conciliazione.

Questo perché ipotizzando che l’assemblea autorizzi l’amministratore a partecipare e a proseguire nel procedimento di mediazione, quest’ultimo non è comunque tenuto ad accettare eventuali proposte conciliative della controparte o del mediatore (articolo 11, comma 1, del D. Lgs. 28/2010).

Il mandatario dei condomini non detiene alcun potere decisionale rispetto all’ipotesi di conciliazione che potrebbe nascere dall’in-contro di mediazione, salvo che, la delibera che ne abbia autorizzato la partecipazione non abbia, altresì, stabilito i relativi poteri negoziali di sorta, pur esplicando le singole ipotesi di esercizio.

Ciò comporta che qualora non sia previsto quando appena detto, oltre ad autorizzare la partecipazione dell’amministratore, l’assemblea, sempre con le predette maggioranze ex art.1136 c.c., è tenuta a riunirsi nuovamente e deliberare in merito alla proposta di conciliazione formulata dal mediatore, di cui all’art. 11, comma 2, del D. Lgs. 28/2010. Successivamente la delibera sarà sottoposta dall’amministratore all’organismo di mediazione per comunicare l’eventuale accettazione o rifiuto della proposta di conciliazione da parte del condominio. In ogni caso la proposta si deve intendere comunque non accettata se in sede assembleare non viene raggiunta la prescritta maggioranza legale.

Anche in tal caso, l’art. 71 quater disp. att. c.c. prevede al quinto e al sesto comma, in merito alla proposta di mediazione che la stessa venga approvata dall’assemblea con la maggioranza richiesta dall’art. 1136, secondo comma, c.c.; pertanto, il termine di 7 giorni fissato in linea generale per l’accettazione o meno della proposta può essere derogato dallo stesso mediatore in ragione della “necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare“.

In conclusione, è importante conferire all’Amministratore il potere di partecipare e di gestire tutte le fasi della procedura, ferma restando, ovviamente, la convalida assembleare dell’eventuale accordo conclusivo. In tal modo, si terranno due assemblee condominiali:

• la prima per conferire all’Amministratore l’autorizzazione a partecipare all’intera procedura mediazione;
• la seconda per convalidare l’eventuale accordo.

La partecipazione effettiva a tutta la procedura di mediazione – e non solo al primo incontro informativo – è fortemente consigliata, anche visto il più recente orientamento giurisprudenziale che prende in esame appunto il comportamento di chi si presenta al primo incontro di mediazione solo per riferire che non ricorrono i presupposti per lo svolgimento di una vera e propria mediazione.

 

RIFERIMENTI NORMATIVI

• Lgs. 28/2010 → D.L. 69/2013 convertito in L. 98/2013
• 71quater disp. att. c.c.
• CodiceCivile: artt. 1119 e 1136
• L. 50/2017 convertito inL. 96/2017