Il condomino apparente: corretta attribuzione delle spese nella gestione ed amministrazione delle cose comuni e dei servizi condominiali

L’articolo 1130 n° 6) Cod. Civ. così come modificato dalla L. 220/2012 ha ratificato espressis verbis la soluzione interpretativa cui erano giunte le Sezioni Unite della Corte di Cassazione Civile fornendo un valido ed utile ausilio all’Amministratore di condominio nella inviduazione della legittimazione passiva per la conseguente attribuzione degli oneri condominiali.

 

La tematica inerente ai criteri di riparto degli oneri condominiali in caso di riparazioni da effettuarsi in relazione a parti comuni dell’edificio (qual è, ad esempio, il lastrico solare) è stata al vaglio della dottrina e della giurisprudenza fin dagli anni ’90, con la celebre pronuncia resa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, cui ha fatto  seguito la recente sentenza del 2016, con cui si è proceduto ad una parziale riforma della soluzione offerta nel 1997.

Tuttavia, tali sentenze – nell’enunciazione dei criteri di riparto degli oneri suddetti, di cui si farà espressa menzione nel prosieguo – non prendono posizione in merito alla posizione del cd. condomino apparente e alla sua legittimazione passiva in ordine alla imputabilità delle spese da sostenere per le riparazioni delle cose comuni.

Pertanto, occorre prender le mosse da un’attenta disamina delle peculiarità della figura del condomino apparente (soprattutto alla luce delle modifiche apportate dal legislatore con la novella di cui alla legge n. 220/2012), onde poterne determinare l’an ed il quantum di responsabilità relativamente alla ripartizione degli oneri condominiali.

Innanzitutto, il condomino apparente è colui che, benché non risultante dai registri condominiali – a causa, ad esempio – della alienazione della porzione immobiliare, si comporta come se fosse un condomino effettivo, esercitando tutti i diritti annessi a tale posizione (di cui costituisce estrinsecazione la partecipazione alle assemblee, nonché la discussione dell’ordine del giorno).

Risulta di palmare evidenza quale possa essere il punctum pruriens della questione, ovvero la titolarità o meno, in capo al condomino alienante, delle obbligazioni per le spese e le parti comuni e della conseguente legittimazione passiva ove l’amministratore esperisca azione giudiziaria per il recupero dei crediti condominiali.

Sul punto, occorre premettere che non sono mancati orientamenti di segno diametralmente opposto, composti tuttavia da una sentenza delle Sezioni Unite pronunciata nel 2002.

 

Il primo dei suddetti filoni interpretativi fa leva sul principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condomino e condominio, affermando perciò la legittimazione passiva del condomino apparente a fronte dell’iniziativa giudiziaria intrapresa dall’amministratore condominiale.

Tale orientamento giurisprudenziale invoca l’applicazione dell’apparentia iuris anche alla materia condominiale sulla scorta di molteplici argomentazioni.

In primo luogo, la giurisprudenza in commento sostiene che il principio de quo debba essere applicato ogniqualvolta il terzo si sia dimostrato inconsapevolmente indotto a confidare nella rispondenza a diritto della situazione apparente.

In altri termini, il soggetto terzo a cui si fa riferimento altri non sarebbe con il Condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, di cui va tutelato l’affidamento riposto nella rispondenza tra situazione reale e situazione apparente, così ritenendo la legittimazione passiva di chi appare essere condomino nella ripartizione degli oneri condominiali, ovverosia del condomino apparente.

Tale orientamento, inoltre, esclude i prospettati profili di incompatibilità tra i concetti di apparenza e i sistemi pubblicitari che caratterizzano la materia condominiale (si pensi ai registri condominiali ovvero al neo istituito registro di anagrafe condominiale), stabilendo che la pubblicità non esclude che possano scaturire circostanze idonee ad ingenerare il legittimo affidamento del terzo, che è entrato in contatto con l’apparente avente diritto.

Infatti, ai fini della configurazione dell’apparenza del diritto, si richiede il concorso necessario di due condizioni: uno stato di fatto formalmente rispondente ad una realtà giuridica unitamente al giustificato convincimento del terzo che la realtà fattuale apparente corrisponda a quella giuridica.

Alla luce di tale orientamento, incline ad imputare al condomino apparente le spese inerenti alla ripartizione degli oneri condominiali, l’apparenza del diritto costituisce canone generale dell’ordinamento, da applicarsi ogniqualvolta il sistema di pubblicità si riveli inidoneo ed insufficiente ovvero ove l’accertamento della titolarità del diritto si traduca in un intralcio alla circolazione dei beni e alla costituzione di validi rapporti giuridici.

Mutatis mutandis, pertanto, l’omesso controllo – da parte dell’amministratore p.t. – nei registri condominiali della posizione di proprietario del presunto condomino non osta all’applicazione del principio dell’apparentia iuris: l’effettuazione di tale controllo non assume rilievo di primaria importanza nella individuazione dei criteri di riparto delle spese condominiali per l’utilizzo delle cose comuni, posto che l’accertamento dell’avvenuto trasferimento della porzione immobiliare ad opera  di colui che era effettivo titolare non rileva ai fini dei rapporti relativi alle suddette spese.

Tanto detto in merito al primo orientamento interpretativo, giova dar conto dell’op-posto orientamento giurisprudenziale, il quale afferma che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziale per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non già chi possa solo apparire tale.

A tale approdo interpretativo si giunge attraverso una lettura analogica della figura del cd. apparente rappresentato, il quale si sia comportato nel mondo esterno in maniera tale da ingenerare nel terzo la convinzione della reale sussistenza della rappresentanza: in tal caso, infatti, è l’apparente rappresentato ( e non già l’apparente rappresentante) a dover far fronte agli obblighi assunti dal cd. falsus procurator.

Alla base della soluzione cui giunge il secondo degli orientamenti in commento, milita il convincimento che – nei rapporti tra il condominio ed i singoli condomini – non sussistano le condizioni per l’invocabilità del principio dell’apparenza del diritto, attesa l’inesistenza di un legittimo affidamento incolpevole.

 

Ciò posto e detto altrimenti, nell’ambito del rapporto tra condomino e condominio, in ordine alla legittimazione passiva del primo per il pagamento di oneri condominiali imputabili alla riparazione e conservazione delle parti comuni dell’edificio, non si pone affatto una esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole del condominio e, perciò, di dare attuazione ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo.

Al preciso scopo di negare l’applicazione dell’ apparenza del diritto, la tesi in commento evidenzia come il rapporto giuridico tra condominio e l’effettivo singolo condomino (proprietario dell’unità immobiliare) sia esistente nella realtà, essendo previsto dagli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att., e trattandosi di un rapporto che risulta da una situazione obiettiva, qual è quella che si estrinseca nel diritto di proprietà della porzione immobiliare medesima.

In altri termini, il fatto che l’amministratore condominiale sia stato tratto in inganno dalla situazione apparente e, per l’effetto, abbia intrapreso l’iniziativa giudiziaria nei confronti del condomino apparente, non può valere ad escludere la legittimazione passiva del condomino effettivo, atteso che innegabile è l’esistenza in rerum natura del rapporto oggettivo tra condominio e condomino risultante dai registri condominiali.

 

Ne consegue che, alla luce della testè descritta tesi interpretativa, il ruolo assunto dal sistema di pubblicità assurge a condizione ostativa alla operatività del principio dell’apparenza del diritto.

In buona sostanza, l’ordinamento attribuisce alla pubblicità la funzione dichiarativa, costitutiva o di semplice notizia, diretta a render nota ai terzi una determinata situazione giuridica sulla quale possono fare legittimo affidamento.

Ne consegue che, ogniqualvolta esistano idonei sistemi pubblicitari che consentano al soggetto di accertarsi del reale stato delle cose, l’invocabilità dell’apparenza del diritto regredisce, posta la natura meramente complementare di quest’ultima.

Pertanto, essendo la pubblicità e l’apparenza strumenti concorrenti di tutela giuridica di una medesima esigenza ed avendo l’apparenza applicazione residuale e complementare rispetto alla prima, ne deriva che la compiuta attuazione del regime pubblicitario destituisce di fondamento la tutela dell’apparentia iuris.

 

Tanto premesso in ordine agli opposti orientamenti sorti in merito alla legittimazione passiva del condomino apparente in tema di pagamento di oneri condominiali, la questione è stata risolta dalle Sezioni Unite nel 2002, ut supra preannunciato.

La Suprema Corte, infatti, conclude per l’accoglimento del secondo filone giurisprudenziale descritto, statuendo che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziaria promossa dall’amministratore per il recupero delle spese di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale.

 

A sostegno di tale soluzione, vi sono plurime considerazioni.

In primo luogo, il principio dell’apparenza del diritto non è suscettibile di applicazione ove le fattispecie trovano già nella legge una compiuta disciplina, atta a tutelare il legittimo affidamento del terzo in buona fede in ordine alla corrispondenza tra situazione apparente e situazione reale.

In secondo luogo, revocabile in dubbio è la configurabilità del rapporto di terzietà tra il condominio, in persona del legale rappresentante pro tempore, ed il condomino, considerato che il suddetto rapporto è espressamente previsto dagli artt. 1123 e 63 disp. att. c.c., che disciplinano compiutamente la materia della ripartizione delle spese e del recupero, da parte dell’amministratore, della quota di competenza del singolo condomino.

Ne consegue che, nell’ipotesi in cui l’amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l’osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari è fondamentale ai fini dell’individuazione del vero condomino obbligato, rispondendo alle regole di normale prudenza l’accerta-mento dell’effettivo legittimato passivo.

 

Tale assunto trova conferma nell’attuale disciplina codicistica, risultante dalla novella di cui alla legge n. 220/2012, la quale ha espressamente inserito – tra gli obblighi cui è tenuto l’amministratore condominiale ai sensi dell’art. 1130 n. 6 c.c. – la istituzione del registro dell’anagrafe condominiale.

Detta norma così recita: L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve (…) 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili…” (…).

Il registro de quo, infatti, è uno dei quattro registri (insieme a quello dei verbali, di contabilità e di nomina e revoca) che l’amministratore deve curare e mettere a disposizione dei condomini per la libera consultazione. Le informazioni contenute in esso sono varie: tra queste rilevano le generalità dei proprietari delle porzioni immobiliari, nonché dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento.

Ne consegue che il proprietario è tenuto a comunicare, oltre ai suoi dati, anche quelli di un eventuale usufruttuario dell’appartamento ovvero quelli dell’inquilino, essendo chiara la funzione conoscitiva dello strumento di nuovo conio.

Pertanto, l’introduzione del registro in commento è finalizzata a garantire una maggiore trasparenza della composizione della compagine condominiale sia nei rapporti interni tra comproprietari che tra questi ultimi e l’amministratore, così relegando ad un livello del tutto marginale la figura del condomino apparente.

In conclusione ed alla luce delle suesposte considerazioni, è agevole ritenere che il Legislatore della riforma abbia ratificato expressis verbis la soluzione interpretativa cui erano giunte le Sezioni Unite nel 2002, così individuando la legittimazione passiva in ordine alla ripartizione degli oneri condominiali in capo al condomino effettivo (quale risultante dal registro di anagrafe condominiale), a nulla rilevando l’apparenza del diritto più volte invocata in materia condominiale.