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Ordine del giorno: tutto ciò che c’è da sapere

Alessia Calabrese

Economista - Imprenditrice - Vice Tesoriere Nazionale UNAI

 

Argomento sempre utile e spesso oggetto di contenzioso è l’argomento posto all’ordine del giorno che verrà trattato in assemblea condominiale.
Chi lo stabilisce? Prerogative dell’amministratore e poteri dei condòmini.
Deliberare due volte sullo stesso ordine del giorno: possibilità, condizioni e limiti al potere dell’assemblea.

 

 

L’ordine del giorno

L’ordine del giorno dell’assemblea condominiale non è altro che l’elenco degli argomenti sui quali i condòmini sono chiamati a decidere nella riunione di prossimo svolgimento.

La decisione assembleare dovrà, quindi, essere conforme ad uno o più dei punti dell’ordine del giorno, il quale ordine del giorno dovrà essere contenuto nell’avviso di convocazione e dovrà essere chiaro e completo di modo tale che i condomini possano, una volta resi noti gli argomenti da trattare, comprendere il valore e l’importanza. Gli aventi diritto a partecipare all’assemblea devono, quindi, essere preventivamente informati, per iscritto, di che cosa s’andrà a discutere nella riunione.

 

La norma di riferimento è l’art. 66 disp. att. c.c.

Ai sensi dell’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c, infatti:

«L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati

Quanto alla “specifica indicazione” cui fa riferimento la norma, è bene chiarire che non è necessaria una minuziosa spiegazione di cosa sarà oggetto di discussione, essendo sufficiente (ma necessaria!) una chiara individuazione dell’argomento.

Deliberare su argomenti non inseriti all’ordine del giorno vuol dire decidere in merito a questioni rispetto alle quali i condòmini non sono stati informati e quindi esporre la conseguente decisione ad un’azione di annullamento.

Riportiamo, proprio a questo proposito, un esempio di argomento non contenuto nell’ordine del giorno, affrontato nel 2015 dal Tribunale di Milano.

L’ordine del giorno indicava il rifacimento parziale della pavimentazione in condominio, mentre l’assemblea approvava il rifacimento totale. La delibera emanata è stata ritenuta viziata poiché la stessa aveva comportato un ampliamento del deliberato rispetto all’o.d.g., non costituendone mero sviluppo, avuto riguardo anche all’ammontare dei costi necessari per il rifacimento parziale della pavimentazione rispetto a quelli, ovviamente più consistenti, per il rifacimento totale. (Tribunale di Milano, sent. 3886/2015).

 

Chi decide l’ordine del giorno?

In un condominio senza amministratore, l’ordine del giorno è stabilito dai condòmini convocanti. Qualora, invece, il condominio abbia un amministratore, sta a quest’ultimo decidere su che cosa l’assemblea debba essere chiamata a discutere.

Chi convoca l’assemblea, supponiamo per comodità l’amministratore, può formulare l’ordine del giorno di propria iniziativa o è tenuto a rispettare eventuali richieste provenienti dai condomini?

In relazione all’assemblea ordinaria, l’amministratore ha innanzitutto il dovere di far discutere di quanto necessario rispetto agli ordinari adempimenti annuali, ovverosia:

  • approvazione rendiconto;
  • approvazione preventivo;
  • sua eventuale revoca e nuova nomina.

L’art. 1130 n. 10 c.c, infatti, stabilisce che l‘assemblea ordinaria annuale per l’approvazione del rendiconto debba essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

Ne discende che, in caso di assemblea ordinaria, l’ordine del giorno è parzialmente deciso dalla legge.

L’amministratore ha comunque facoltà, ma non il dovere, di inserirvi tutti gli argomenti di cui ritiene utile discutere, anche quelli suggeriti dai condomini.

L’amministratore, dunque, non è sempre obbligato ad inserire nell’ordine del giorno gli argomenti richiesti dai condomini.

La richiesta del singolo condomino non è vincolante, salvo alcune eccezioni, che riguardano quei casi espressamente previsti dalla legge:

  • Assemblea straordinaria
  • 1120 c.c.
  • 1129 c.c.

 

Procediamo per gradi.

 

1) Assemblea straordinaria

Oltre ai casi in cui lo ritiene più opportuno, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea straordinaria «quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio” (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.). La norma prosegue e termina specificando che “decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».

A questo riguardo, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 26336 del 31ottobre 2008, ha specificato che, assieme alla richiesta di convocazione, «deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all’amministratore di inserire argomenti all’ordine del giorno di una assemblea già convocata.

Al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell’organo amministrativo o decisionale del condominio»

 

2) Art. 1120 c.c.

Nel caso in cui gli argomenti proposti dai condomini riguardino una delle innovazioni disciplinate dal secondo comma dell’art. 1120 c.c., l’amministratore è obbligato ad inserirli nell’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria se la richiesta coincide con lo svolgimento di questa riunione; diversamente, l’amministratore è tenuto a convocare apposita assemblea entro trenta giorni dalla richiesta (cfr. art. 1120, terzo comma, c.c.).

 

3) Art. 1129 c.c.

Come stabilitodall’art. 1129, undicesimo comma, c.c., l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea richiestagli dai condomini per discutere in merito alla sua revoca, ovvero alla sua revoca per gravi irregolarità nella gestione, laddove in tale ultima ipotesi il passaggio assembleare sia condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

 

Deliberare due volte sullo stesso ordine del giorno

In quanto organismo sovrano cui è demandata la gestione delle cose comuni, può l’assemblea di condominio deliberare due volte sullo stesso ordine del giorno, dunque ridiscutere sullo stesso argomento?

La deliberazione plurima sullo stesso argomento può essere inquadrata nell’ambito della c.d. sostituzione di delibera.

La sostituzione di una delibera è quell’atto che consiste nel rimpiazzare una decisione precedentemente assunta con una nuova decisione.

 

Al fine di sostituire una delibera con un’altra, non è richiesto che siano utilizzate formule particolari che consacrino questa particolare attività, sebbene si preveda che la sostituzione debba avvenire con chiarezza e precisione, escludendo ogni possibilità di dubbi.

Solitamente, la sostituzione di una delibera avviene in due assemblee differenti: l’assemblea del giorno X ha deliberato un dato argomento, quella del giorno Y ritorna su quella decisione per sanare un vizio, per eliminare incertezze interpretative emergenti dal verbale, per semplice cambio di idea, ecc. Non si richiede, però, che la sostituzione avvenga necessariamente in due assemblee differenti, potendo la stessa avere luogo anche durante la medesima seduta.

Riportiamo un esempio per chiarire questo concetto.

L’assemblea, chiamata a decidere sull’ap-provazione di un certo preventivo di spesa, opta per l’approvazione di quello redatto e proposto dall’amministratore. Successivamente, sempre nel corso della stessa seduta, decide di rivedere alcune voci di spesa ivi inserite.

Chi era assente dalla riunione è stato comunque informato della discussione sul punto e quindi che lo stesso sia stato oggetto di approfondimento per una o più volte è assolutamente indifferente. L’importante è che la sostituzione avvenga con le maggioranze prescritte dalla legge per l’adozione ab origine di quella medesima decisione.

È ben possibile, quindi, che si decida di riaprire la discussione per modificare le conclusioni raggiunte in precedenza, avendo luogo, in questo caso, sempre una sostituzione di delibera.

Unica condizione per la sostituzione della delibera nella medesima assemblea è che la seconda discussione sia completamente sovrapponibile alla prima. In altre parole, la seconda delibera non può allargare l’ordine del giorno.

Nota bene

Qualora dovessero sorgere contrasti in merito all’avvenuta sostituzione della delibera, andrebbe confrontato il contenuto della delibera asseritamente sostituita e di quella sostituente. Questo il caso su cui è stata chiamata ad esprimersi la Corte di Cassazione che, con sentenza n. 16774 del 4 luglio 2013, ha affermato che «se si confrontano i singoli punti del rispettivo “ordine del giorno” delle due assemblee (interamente trascritti nel ricorso, a pagg. 15 e 16) non si può dire che trattasi degli stessi argomenti, apparendo anzi del tutto diverse le questioni che si sarebbero dovuto discutere nelle rispettive assemblee» (Cass. 4 luglio 2013, n. 16774).

Ricordiamo che ai sensi dell’art. 2377, ottavo comma, c.c. «l’annullamento della deliberazione non può aver luogo, e la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto. In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società, e sul risarcimento dell’eventuale danno».

 

Allontanamento del condomino dall’assemblea

Abbiamo chiarito che se un condominio non è presente fin dall’inizio alla riunione assembleare, che un argomento sia discusso una o più volte, è indifferente. In quanto assente, gli si dovrà comunicare il verbale.

Cosa accade, invece, se il condomino si è assentato dopo la prima decisione, ma precedentemente alla seconda discussione sullo stesso punto? Il suo allontanamento non fa venire meno le prerogative dell’assemblea; dunque, rispetto a quello stesso punto, questi dovrà essere considerato assente ma validamente informato degli argomenti e come tale gli si dovrà comunicare il verbale.

Tuttavia, se la seconda delibera esubera rispetto all’ordine del giorno, allora quell’eccesso renderà impugnabile la decisione. Le delibere su argomenti non inseriti nell’ordine del giorno sono, infatti, impugnabili dagli assenti e dissenzienti (dissenzienti rispetto alla possibilità di decidere su quell’argomento, non nel merito della questione).

Può anche accadere che la seconda deliberazione, o meglio la correzione, elimini l’eccesso della prima decisione, con l’effetto di riportare la delibera nell’alveo delle indicazioni contenute nell’ordine del giorno. In questo caso, la sostituzione avrà l’effetto assolutamente preventivo rispetto alla lite che si sarebbe potuta generare non provvedendo, in quella stessa sede, all’opportuna correzione della decisione già assunta. Ne discende che la sostituzione di una delibera invalida vuol dire eliminare in radice la possibilità della sua invalidazione giudiziale.

 

Inversione dell’ordine del giorno: quali i poteri dell’assemblea?

Può, l’assemblea di condominio, invertire la trattazione degli argomenti inseriti all’ordine del giorno dall’amministratore?

Ad esempio, può decidere di discutere prima della nomina dell’amministratore e poi del rendiconto da esso presentato?

Bisogna evidenziare che, rispetto alla possibilità per l’assemblea di modificare la sequenza di discussione predeterminata dall’amministratore con la formulazione dell’ordine del giorno, non si segnalano prese di posizione della dottrina e/o della giurisprudenza.

Dal momento che l’ordine del giorno è l’unico documento che dà certezza dei temi da affrontare in assemblea, è indispensabile comprendere quale comportamento sia da considerarsi corretto e lecito.

Non si può mai prescindere, in prima istanza, dall’esame del contenuto del regolamento di condominio che, laddove presente, potrebbe disciplinare lo svolgimento dell’assemblea e quindi la discussione degli argomenti da trattare inseriti nell’ordine del giorno.

Nell’eventualità di silenzio dello statuto condominiale, la decisione in merito ad una eventuale richiesta di inversione dell’ordine del giorno spetta al presidente dell’assemblea condominiale ed alla maggioranza dei partecipanti.

Come sappiamo, il presidente dell’assemblea condominiale è una figura che viene scelta all’inizio della riunione tra uno dei comproprietari partecipanti all’assemblea. I poteri riconosciutigli sono poteri di controllo sulla regolare costituzione dell’assise nonché di direzione della stessa.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 24132, ricorda in particolare che il presidente ha il potere di adottare tutti quei provvedimenti necessari a garantire l’ordinato svolgimento dell’assemblea.

Secondo questo principio è, dunque, ben possibile che il presidente, sulla base dei propri poteri o magari su richiesta dalla maggioranza dei presenti, possa decidere di far discutere delle questioni indicate nell’avviso di convocazione in un ordine diverso.

È, questo, per esempio il caso in cui alcuni condomini facciano presente al presidente che dopo un determinato orario dovranno allontanarsi e che rispetto a determinate questioni preferiscano votare personalmente e non per delega. Per evitare, dunque, che con riferimento a specifici argomenti vengano a mancare le maggioranze prescritte dalla legge, il presidente può decidere di posporre l’ordine della discussione.

Allo stesso modo, è ben possibile che l’assemblea decida di revocare l’amministratore e poi discutere sulla regolarità dei conteggi e viceversa, indipendentemente dalla successione degli argomenti nell’ordine del giorno.

La deliberazione deve, in ogni caso, ritenersi validamente assunta (naturalmente se ricorrono tutte le altre circostanze utili a ritenerla tale) in quanto la variazione non ha determinato alcuna compressione o menomazione dei diritti dei condomini.

L’unico caso in cui può convenire che l’ordine degli argomenti rimanga quello inizialmente stabilito e comunicato nell’avviso di convocazione è quello in cui sussiste una stretta connessione logica o sostanziale tra un argomento e l’altro. In questi casi si suggerisce di mantenere l’ordine prefissato per evitare che l’illegittimità delle decisioni.

Spieghiamoci con un esempio. Supponiamo che l’assemblea debba decidere sull’esecuzione di particolari lavori di manutenzione e che solamente dopo di essi potrà valutare la scelta dell’impresa, in quanto la decisione sui lavori influisce sui requisiti dell’appaltatore. Invertendo l’ordine della discussione di questi due argomenti (quindi stabilendo prima il nome della ditta e poi deliberando sull’esecuzione dei lavori in questione) si potrebbe incorrere in illegittimità della delibera dal momento che non si possono affidare opere a chi non è abilitato ad eseguire.



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