Il rapporto tra crediti “non performing loans” e il credito condominiale, nella procedura di “saldo e stralcio dei crediti”
Crediti “Non Performing Loans”
I crediti deteriorati (conosciuti anche come prestiti non performanti o NPL ovvero “non performing loans”) sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti) che i debitori non sono più in grado di ripagare a causa di un peggioramento della propria situazione economica e finanziaria.
La crisi economica e finanziaria, che ha colpito anche l’Italia tra il 2008 e il 2014, ha avuto ripercussione anche sui bilanci bancari. Le sopraggiunte difficoltà accusate da famiglie e imprese hanno comportato la diminuita capacità di ripagare i propri debiti. Tale fattore ha determinato una crescita dei crediti deteriorati nei bilanci bancari e una maggiore fragilità degli stessi istituti di credito. Per ripianare i bilanci, gli istituti di credito hanno ceduto i propri portafogli di crediti deteriorati a società veicolo (SPV) ad una somma inferiore rispetto al valore nominale. Sempre in Italia, per citare qualche dato, nel 2018 sono state registrate cessioni di crediti deteriorati per circa 70 miliardi di euro e nel 2019 si prevedono ancora cessioni di crediti deteriorati per circa 50 miliardi di euro. Nel dicembre 2017 sono stati stimati in Italia NPL lordi per circa 270 miliardi di euro mentre a giugno 2018 per effetto delle cessione dei crediti sono stati stimati NPL lordi per cica 220 miliardi di euro.
In caso di crediti NPL derivanti da mutuo fondiario la Banca o la società veicolo cessionaria dei crediti attiverà la procedura di esecuzione immobiliare per il soddisfacimento delle proprie ragioni di credito mediante la vendita del bene. La procedura esecutiva immobiliare è un procedimento lungo, costoso e complesso che attraversa una serie di passaggi e può durare parecchi anni prima di arrivare all’aggiudicazione all’asta. La procedura potrebbe essere rallentata ulteriormente dalle eventuali fasi di contenzioso come le opposizioni all’esecuzione e agli atti esecutivi da parte del debitore, dei creditori stessi o di altri soggetti terzi pregiudicati dalla procedura. Solitamente nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare partecipano diversi creditori (la banca, il condominio, l’Agente della Riscossione etc.) che possono assumere la veste di creditore procedente (creditore munito di titolo esecutivo che dà impulso alla procedura e sostiene i relativi costi) e creditore intervenuto (creditore che si limita ad intervenire nella procedura esecutiva già promossa e può anche essere non munito di titolo esecutivo). Prima di arrivare all’ordinanza di vendita occorrerà nominare un perito per la valutazione economica del bene immobile il quale redigerà apposita perizia di stima determinando il prezzo base d’asta. Successivamente con l’ordinanza di vendita viene nominato il professionista delegato delle operazioni di vendita all’asta e spesso anche il custode giudiziario che è il soggetto ausiliario del giudice che si occupa di gestire l’immobile e farlo visitare ai potenziali acquirenti.
Il professionista delegato procede poi alla pubblicazione dell’avviso d’asta almeno 45 gg. prima del suo svolgimento. Va detto che chi intende partecipare all’asta può presentare una offerta non inferiore del 25% rispetto al prezzo base d’asta. In caso di asta deserta il successivo tentativo consente di poter presentare un’offerta con un ulteriore ribasso del 25% e così via. In caso di aggiudicazione occorre versare il saldo prezzo entro un periodo di tempo ben definito (60 o 90 gg. a seconda di quanto previsto nell’ordinanza di vendita) dopodiché il Giudice dell’Esecuzione emetterà il decreto di trasferimento. La procedura esecutiva immobiliare non è ancora terminata, infatti, il professionista delegato dovrà predisporre il piano di riparto da presentare ai creditori e al Giudice dell’Esecuzione. In mancanza di contestazioni si procederà con i pagamenti fino all’effettiva conclusione della procedura.
In caso di concorso tra creditori sul ricavato della vendita di beni immobili, dedotte le spese sostenute, vengono soddisfatti per primi i creditori fondiari ed ipotecari e se il patrimonio è sufficiente verranno soddisfatti anche gli altri creditori nell’ordine previsto dal codice civile (ad esempio con precedenza i crediti relativi al rapporto di lavoro, per t.f.r. e retribuzioni non pagate, che vengono soddisfatti per primi tra i crediti privilegiati generali e cosi via art. 2777 c.c. e ss.)Infine, saranno soddisfatti – o non soddisfatti se il patrimonio è incapiente – i crediti chirografari: i crediti diversi, non assistiti da alcun privilegio.
“Saldo e stralcio dei crediti”
Abbiamo visto come la procedura esecutiva immobiliare prima di arrivare alla vera e propria vendita forzata del bene preveda un percorso burocratico piuttosto lungo, pletorico e costoso e in tale contesto, viene da chiedersi se sia comunque possibile procedere alla vendita del bene pignorato nel libero mercato prima dell’aggiudicazio-ne all’asta. La risposta è affermativa essendo possibile estinguere il pignoramento mediante la vendita del bene immobile nel mercato libero con l’accordo di tutti i creditori che rinunciano a quota parte del credito per venire poi soddisfatti col ricavato della vendita. Questa procedura nel gergo tecnico viene definita come “saldo e stralcio dei crediti”.
Concludere positivamente un accordo a“saldo e stralcio dei crediti” presenta dei vantaggi per tutte le parti coinvolte. Il debitore esecutato, in particolare, evita che il proprio immobile venga svenduto all’asta col rischio di rimanere ancora debitore per la differenza. L’acquirente può avere il vantaggio di acquistare un immobile a un prezzo scontato, eliminando il rischio di partecipare all’asta con altri concorrenti. I creditori hanno la possibilità di ottenere in breve tempo una consistente somma di denaro, di risanare i bilanci, di ottimizzare al massimo il recupero del credito e di archiviare così la posizione.
Il Condominio nelle procedure esecutive immobiliari
Chiariti i superiori aspetti, possiamo affrontare la questione del “saldo e stralcio” in relazione alla posizione creditoria del Condominio. II condominio è un creditore spesso presente nelle procedure esecutive immobiliari atteso che un debitore che si trova in stato di insolvenza non provvederà a pagare gli oneri condominiali, i quali matureranno di anno in anno arrivando anche a importi cospicui, specie se sono stati deliberati anche lavori straordinari. Molto spesso in casi di questo genere è proprio il condominio a propiziare l’azione esecutiva immobiliare notificando al condomino moroso l’atto di pignoramento immobiliare, in altri casi può semplicemente limitarsi ad intervenire come creditore all’interno della procedura già avviata.
Il Condominio potrebbe essere quindi il destinatario di una proposta a “saldo e stralcio” del credito da parte del condomino esecutato. L’amministratore di condominio dovrà convocare una assemblea di condominio dove porre all’ordine del giorno la proposta formulata al fine di deliberare in merito alla sua accettazione, al suo rifiuto o all’effettuazione di una contro-proposta con le maggioranze previste dall’art. 1136 comma 2 c.c. Va sottolineato che la materia in oggetto esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore di condominio, per cui questi è tenuto a convocare apposita assemblea per deliberare in merito alla proposta transattiva. In caso contrario, si evidenzia che l’amministratore potrebbe essere anche passibile di responsabilità ex art. 1129 comma n. 5, in quanto costituisce grave irregolarità aver acconsentito per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condomino. Ciò detto, in questa fase di delibazione assembleare è molto importante che l’amministratore di condominio fornisca tutti gli elementi di valutazione ai condomini in modo che questi possano determinarsi con cognizione di causa. Per ogni creditore coinvolto nella procedura di “saldo e stralcio” occorre quindi valutare il credito complessivamente vantato e la somma proposta in funzione del grado di privilegio: al creditore ipotecario di primo grado andrà chiaramente offerta una somma maggiore, mentre al creditore chirografario una somma inferiore. Occorre, inoltre, prendere in considerazione nella valutazione della proposta il patrimonio e il reddito del debitore esecutato, se il creditore è procedente o intervenuto nonché, se già agli atti, la valutazione di mercato fornita dal CTU e il prezzo base d’asta.
Poniamo il caso che il Condominio non abbia alcuna garanzia ipotecaria, che il debitore non abbia altri beni aggredibili se non l’immobile sottoposto ad esecuzione e che tra i creditori ci sia la Banca munita di ipoteca di primo grado che ha erogato il mutuo per l’acquisto dell’immobile (ipotesi che ricorre in tantissimi casi). In casi del genere, molto spesso, nemmeno lo stesso creditore ipotecario di primo grado (la banca) riesce ad essere soddisfatto integralmente dalla vendita del bene all’asta (in quanto il ricavato delle vendita non è sufficiente a coprire il credito), sicché il credito condominiale è destinato inevitabilmente a diventare inesigibile. Per cui se nella specie il condominio è creditore procedente e non accetta la proposta a “saldo e stralcio”, dalla procedura esecutiva immobiliare, potrà ricavare solo il rimborso in prededuzione delle spese vive e legali sostenute e le quote condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., ma nulla potrà recuperare a titolo di quote condominiali pregresse.
Se creditore intervenuto, il condominio potrà recuperare solo le quote condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. ma nulla potrà recuperare a titolo di spese legali e quote condominiali pregresse. Nella diversa ipotesi in cui l’accordo a“saldo e stralcio” dei crediti vada a buon fine il Condominio potrà ricavare, se creditore procedente, le spese vive e legali, le quote condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente (art. 63 disp. att. c.c.) e quota parte degli oneri condominiali pregressi, mentre, se creditore intervenuto, potrà recuperare una quota delle spese legali, le quote condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente (art. 63 disp. att. c.c.) e quota parte degli oneri condominiali pregressi. In casi del genere, la procedura di “saldo e stralcio dei crediti” risulta certamente conveniente per il condominio in quanto la compagine condominiale, oltre le quote condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente, potrebbe rientrare anche delle quote condominiali pregresse che, viceversa, sarebbero destinate a diventare inesigibili in caso di vendita all’asta.
L’analisi di una proposta a “saldo e stralcio” va, pertanto, valutata dall’amministra-tore di condominio e dai condomini con buon senso e intelligenza mirando ad ottenere il massimo possibile con la consapevolezza che in situazioni di recupero di crediti condominiali inesigibili, che andranno poi a gravare in quota sugli altri condomini, potrebbe considerarsi già un ottimo risultato riuscire a ottenere quota parte del debito condominiale pregresso oltre l’anno in corso e l’anno precedente.
Nella presente trattazione si è focalizzata l’attenzione sui crediti condominiali inesigibili, chiaramente nel caso in cui il credito condominiale fosse recuperabile avuto riguardo alle garanzie che assistono il credito condominiale e il patrimonio del debitore,una proposta di transazione a “saldo e stralcio” andrà assoggettata a diverse valutazioni caso per caso secondo le opportunità e le esigenze del condominio.
Nel contesto sopra decritto l’amministra-tore di condominio può svolgere un ruolo cruciale ed esibire grandi doti manageriali e avrà cura di farsi affiancare nella gestione della pratica da professionisti del settore specializzati in diritto immobiliare.
