Un metodo matematico per gestire le offerte, in una gara d’appalto condominiale

    

Per affidare un appalto del condominio si possono adottare sistemi matematico-statistici, impedendo qualsiasi favoritismo. Il presupposto è quello di assimilare le offerte per il lavoro, di un valido numero di ditte che       agiscono in libero mercato, alla distribuzione normale o di Gauss. In questa composizione, il grosso dei casi si installa intorno al valore medio dal quale – verso gli estremi – le frequenze diminuiscono sempre di più. Con la determinazione di una collocazione statistica prestabilita (deviazione standard o σ) , si può individuare con rigore – nell’ambito delle offerte delle ditte invitate – un valore che garantisca una scelta prudente e che – nel contempo – consenta un risparmio significativo. Il metodo può essere visto come un buon antidoto alla corruzione negli appalti.

 

SOMMARIO

In talune circostanze nella vita del condominio degli edifici, per superare paralizzanti contrapposizioni, è stato necessario ricorrere a sistemi trasparenti ed impersonali al fine di una scelta ponderata della ditta alla quale affidare un appalto.  Un metodo matematico-statistico – che fa riferimento alla curva gaussiana o normale – si è prestato molto bene per tale necessità in quanto, impedendo qualsiasi clientelismo, ha garantito la totale correttezza del procedimento.

Il presupposto formale, per l’attuazione del metodo, è quello di assimilare le offerte per il lavoro, di un valido numero di ditte che agiscono in libero mercato, alla distribuzione normale o di Gauss. In questa composizione, il grosso dei casi si pone intorno al valore medio dal quale – verso gli estremi – le frequenze scemano sempre di più. Con la determinazione di una posizione statistica prestabilita (deviazione standard o  σ), si può individuare con rigore – nell’ambito delle offerte delle ditte invitate – un valore che garantisca una scelta prudente e che – nel contempo – consenta un risparmio significativo.

Si considera opportuno promuovere la conoscenza di metodologie scientifiche – già risultate inattaccabili ed utili – al fine di migliorare il livello culturale, sul quale sviluppare la delicata tematica relativa all’onestà nel settore amministrativo.

Il metodo proposto può essere visto come un buon antidoto alla corruzione nel mondo degli appalti.

 

1 – PREMESSA

L’opinione, che si ha – in Italia – sulla correttezza dei procedimenti amministrativi, è decisamente avvilente: da tempo ci troviamo nelle ultime posizioni in tutte le classifiche internazionali.  Conoscendo il disprezzo di molte persone, appare chiaro che manca completamente il rapporto di fiducia verso chi amministra la cosa pubblica.  In concomitanza, non ci possiamo sorprendere per gli apprezzamenti tremendi che qualcuno manifesta verso la categoria degli amministratori di condominio.  Ma – su quest’ultima materia – non posso ignorare le denigrazioni né riesco a sopprimere il mio malumore e allora, vista l’appartenenza all’UNAI  (Unione Nazionali Amministratori d’ Immobili), ritengo opportuno proporre l’ impiego di processi virtuosi al fine di migliorare l’immagine in modo che i membri dell’associazione possano conquistare un rispetto inattaccabile:  è necessario superare gli attuali bassi livelli di stima della categoria per rigettare le malevolenze che – nella stragrande parte dei casi – sono  immeritate.  Vi è l’obbligo di cercare ogni utile sistema per configurare la trasparenza e la intransigenza del lavoro amministrativo.

 

2 – IL PROBLEMA

Nella vita del condominio, nel caso di appalti importanti, sia per l’importo impegnato, sia per la partecipazione di numerose ditte offerenti od anche perché si avranno lavori molto seguiti, può accadere che la procedura per scegliere la ditta costituisca un momento piuttosto problematico. Può avvenire – infatti – che in una gara sono presenti competitori fra gli stessi condòmini (ditte di famiglia o di amici), quindi vi sono interessi legittimi e fortemente contrapposti, sicché il clima appare compromesso, la fiducia reciproca è assente: in molti casi il compito per la scelta può risultare oltremodo impegnativo. Appare necessario ricorrere ad accorgimenti e modi ben definiti, chiari, per fare una scelta che sia effettivamente corretta e logica, in grado di sterilizzare qualunque polemica.   Diventa indispensabile – quindi – individuare procedure in grado di evitare ogni tipo di sotterfugio, che stronchino congetture di disonestà e che – viceversa – riescano a concretare scelte calibrate, affidabili.

Sulla scorta di esperienze maturate per lunghi anni nella pratica quotidiana del condominio, si espone un metodo per la conduzione delle gare ai fini degli appalti, per la scelta di una ditta.  L’impianto si fonda sulle conoscenze di metodologie statistiche ed è sollecitato dall’esigenza di servirsi di procedimenti trasparenti ed efficaci per pervenire a soluzioni imparziali e oneste anche in situazioni scabrose che possono manifestarsi quando capitano momenti delicati dell’attività di amministrazione.

Si può riuscire, dunque,  a scegliere una ditta la quale  – accettate tutte le clausole stabilite e apparendo pienamente valida per la sua struttura  e per la sua capacità operatività –  riesca a far risparmiare alla committenza per una ragionevole riduzione della spesa.  È possibile ciò demandando a metodi impersonali l’affidamento di particolari appalti.

 

3 – METODOLOGIA DI CONDUZIONE

Un metodo matematico-statistico prudente – già usato alcune volte e che si ripropone – si basa sulla valutazione della varianza, considerando la totalità delle offerte come una distribuzione normale (o di Gauss). Si consegue pure l’obiettivo di evitare di incappare nel ‘massimo ribasso’, criterio che in qualche occasione si è rilevato foriero di sventure se scelto rigidamente e senza alcuna analisi comparativa.

L’ asserzione di partenza: in un mercato libero, le offerte – se formulate con attenzione – si dispongono  intorno ad un valor medio e seguono una distribuzione normale, come un fenomeno naturale con valori continui.  Pertanto, per la scelta della ditta, riteniamo possibile l’adozione del calcolo statistico basato sulla gaussiana, sulla varianza e quindi sul significato concreto dello scarto quadratico medio. (Vedere: Allegato 1).

 

FOCUS Art. 1135 c.c.- co. 1 Oltre quanto ……., l’assemblea dei condomini provvede: ……….. 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

 

 

Fissati i requisiti irrinunciabili (certificazioni, versamento contributi, ecc.), sottoscritto l’impegno di compiere tutte le realizzazione elencate nel capitolato (redatto in forma rigorosa ed inequivocabile), accettati tempi e modi, sia delle lavorazioni sia per i pagamenti (uguali per tutti), ogni ditta invitata deve elaborare e presentare la migliore offerta, contenente un risparmio significativo che – comunque  – deve permettere una eccellente prestazione. (Vedere: Allegato 2).

Per esperienza, l’uso del metodo statistico è consigliabile quando si hanno a disposizione  almeno una decina-dozzina di offerte.  Con numerosità più bassa, il metodo (che teoricamente allude a numerosità infinita) potrebbe essere considerato non affidabile.  In questi casi è meglio orientarsi su approcci più discrezionali,  meno accurati da un punto di vista matematico.

Il passaggio nodale, nella procedura, si presenta prima di aprire le buste con le offerte economiche delle ditte, ovvero, prima di stimare il σ della distribuzione delle offerte,  ed è quello di scegliere il punto di riferimento per l’individuazione della migliore offerta: quale valore reale si cerca dopo aver stimato σ?  (Vedere: Allegato 3).  L’ obiettivo finale e quello di ottenere una graduatoria che indichi a quale ditta affidare l’appalto, senza compiacenze (sempre) impraticabili.

Il metodo della gaussiana (utilizzato serenamente nella teoria degli errori) regala un ottimo grado di elasticità; ciò significa che non si scartano ditte a causa di una gestione rigida o un approccio aprioristico dei valori, come è previsto con altre regole, le quali – però – tendono ad istigare inferenze inquietanti nella fase delle offerte.

Rimanendo in questa categoria mentale, giova ricordare, che la scelta del massimo ribasso – quando lo sconto si  rivela non più sopportabile dallo stesso impresario incosciente che lo aveva proposto – ha comportato difficoltà enormi all’amministratore, ai tecnici, ai legali e sventure alla committenza.

 

4 – GARANZIE

La scelta preventiva dei valori ( -1  o  -2σ,  …) è la mossa che erige il baluardo contro i favoritismi o che vanifica eventuali accordi non confessabili. La comunicazione anticipata di tale scelta rappresenta la piena trasparenza, sia concettuale sia operativa, di un incorruttibile modo di amministrare.  La discussione sulla scelta è fondamentale e costituisce la ragionevolezza di tutta l’operazione che è quella di conseguire un calibrato risparmio, nel senso che sia commisurato alla natura del lavoro ed al tipo di prestazione, plausibile rispetto alla quantità e qualità degli impegni.

L’attività amministrativa si può migliorare con la cura dei momenti particolari della vita del condominio, così come – alla vista dell’osservatore attento – si accresce il giudizio sul lavoro dell’amministratore per effetto del livello delle direttive che il professionista riesce a proporre per le soluzioni ai problemi esistenti. Non ci si deve mai distaccare – comunque – dall’idea di base per la quale una maggiore professionalità è garanzia di una migliore azione amministrativa.

Nei grandi condomini, ove gli appalti possono presentarsi più interessanti per le ditte (anche di non piccole dimensioni)  e dove – quindi – le offerte di partecipazione di solito sono più numerose, è più frequente la possibilità di adottare il metodo statistico in argomento con cui conseguire un buon risparmio,  individuando – nel contempo –  ditte valide per l’esecuzione delle opere.

 

5 –MARGINI DI MIGLIORAMENTO

Uno degli obiettivi da raggiungere, per ogni amministratore di condominio, dovrebbe essere quello di creare un clima di fiducia: questa può generarsi con le spiegazioni delle procedure tese al conseguimento della più saggia soluzione in ciascuna incombenza. Le finalità ed i vari passaggi dei procedimenti vanno ben esposti per qualsiasi disciplina utilizzata, fino a spingersi a divulgare  i metodi adottati – se vantaggioso e per quanto possibile  – sia ai condòmini come pure alle ditte, con tecnica comunicativa adeguata.

Soltanto se il rapporto di reciproco rispetto – se  non anche di stima – tende a migliorare, è possibile il coinvolgimento di una parte sempre maggiore della comunità  condominiale al fine di intravvedere traguardi importanti, con minori diffidenze e maggiori armonie, nel quadro di una più confortevole  qualità di vita.

Il miglioramento culturale, che riguarda un condominio, si incrementa con il costante aggiornamento professionale dell’amministratore.  Questi deve cercare di promuove sempre più lo sviluppo delle conoscenze dei partecipanti in modo tale che ne discenda una maturazione delle condizioni che compongono la vita di relazione della comunità.

Nell’ambito dei continui  approfondimenti professionali, via-via estratti dall’ampio ventaglio di discipline cui si deve attingere costantemente, proprio per la complessità del mestiere di amministratore di condominio, è auspicabile si possa inserire lo studio di risorse statistico-matematiche, e conseguenti modalità operative, che possano costituire concreti metodi per potenziare i livelli di approccio per l’affidamento degli appalti.

 

ALLEGATI